Hypothek in Kanada: Feinheiten, Fehler, Tipps

Die meisten Leute, die ich kenne, haben kurz nach ihrem Umzug nach Kanada ein Haus gekauft. Ich werde über die Bedingungen für den Erhalt einer Hypothek, spezifische Zahlen und meine Erfahrungen beim Kauf von zwei Häusern sprechen.

Meine Familie und ich haben früher in einem Vorort von Montreal gelebt und unser Haus mit Pool im Jahr 2020 für über 500.000 CAD verkauft.

Hypothek

In Kanada sind Kredite im Allgemeinen sehr verbreitet, und viele Kanadier haben Hypotheken, Autoleasingverträge, Telefone auf Kredit und mehr. Das ist weder schlecht noch gut, denn in der Regel sind die Kreditzinsen niedrig — wie hoch sie sind, erzähle ich Ihnen später.

Sie müssen Ihre Hypothek in bestimmten Abständen abbezahlen: jede Woche, alle zwei Wochen, einmal im Monat usw. Sie können Ihre Hypothek langsam über 25 oder manchmal 30 Jahre abbezahlen. Dies wird als Amortisationszeit bezeichnet. Diejenigen, die zur Miete wohnen, zahlen im Wesentlichen das Darlehen an die Eigentümer zurück. Und die Eigentümer können ihr Haus nach denselben 25 Jahren für eine Million Dollar oder mehr verkaufen. Den Mietern bleibt dann nichts mehr. Sie werden gezwungen sein, weiter für die Miete auszugeben.

Das Problem ist, dass nicht jeder eine Hypothek bekommen kann. Dies hängt von vielen Faktoren ab. Der negativste ist die Übereinstimmung von Einkommen und Ausgaben mit dem Wert des Hauses, das Sie kaufen möchten. Ich werde jetzt nicht näher darauf eingehen, aber wenn Sie daran interessiert sind, lesen Sie unseren Artikel, in dem detailliert beschrieben wird, wie man alles berechnet. Wenn Sie keine Arbeit haben, bekommen Sie keinen Kredit. Wenn Sie selbständig sind, betrachten viele Banken dies aus irgendeinem Grund als negativen Faktor, und Ihre Möglichkeiten, eine Hypothek zu bekommen, sind beeinträchtigt.

Anzahlung

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen, müssen Sie eine Anzahlung leisten. Die Höhe der Anzahlung hängt vom Wert des Hauses ab und liegt in der Regel zwischen 5 und 20 %. Neueinwanderer ohne Kreditwürdigkeit können eine Hypothek mit einer Anzahlung von 35 % erhalten. Wir haben genau das getan, da Ivanna an der Universität studierte und ich selbständig war. Übrigens habe ich Ihnen bereits von der Notwendigkeit einer guten Kreditgeschichte erzählt.

Wenn die Anzahlung weniger als 20 % des Wertes Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung beträgt, müssen Sie eine Hypothekenversicherung abschließen. Der Kreditgeber kann jedoch auch bei einer Anzahlung von 20 % den Abschluss einer Versicherung von Ihnen verlangen. Dies ist in der Regel der Fall, wenn Sie selbständig sind oder eine schlechte Bonität haben. Und wenn Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen können, zahlt die Versicherung nicht an Sie, sondern an die Bank, die die Hypothek aufgenommen hat.

Amortisationszeiten

Die Darlehens— oder Tilgungsdauer ist in Teile unterteilt. Sie kann ein Jahr, zwei Jahre, fünf Jahre, usw. betragen. Normalerweise wählt man fünf Jahre und die Art des Zinssatzes: fest oder variabel. Bei unserem ersten Haus lief die Tilgung ursprünglich über 30 Jahre, und der Zinssatz war in den ersten zwei Jahren fest. Als zwei Jahre vergangen waren, habe ich den Vertrag neu ausgehandelt und einen variablen Zinssatz für etwa fünf Jahre gewählt. Ich möchte Ihnen den Unterschied zwischen einem festen und einem variablen Zinssatz im Detail erklären, denn es gibt einige sehr wichtige Unterschiede.

Feste und variable Zinssätze

Bei einer Festhypothek bleibt Ihr Zinssatz während der gesamten Laufzeit gleich. Diese Hypothek gibt Ihnen ein Gefühl der Sicherheit: Sie wissen genau, wie hoch Ihre Zahlungen bis zum Ablauf des Vertrages sein werden.

Der variable Zinssatz ist bedingt an den Leitzins der Bank of Canada gebunden und kann während der Vertragslaufzeit schwanken. Wenn Sie ein Glücksspieler sind, können Sie sowohl gewinnen als auch verlieren. Die Zeit hat gezeigt, dass viele Menschen verlieren, weil sie nur auf den aktuellen Zinssatz achten, aber nicht die historischen Zahlen analysieren oder verstehen, wie das kanadische Bankensystem funktioniert.

Hier sind einige Beispiele, um es deutlicher zu machen. Das zweite Haus, in dem wir jetzt wohnen, hat eine 25-jährige Amortisation, aber der Zinssatz ist fest und auf 5 Jahre begrenzt. Bis 2025 beträgt der Hypothekenzins 2,99 %. Wenn Sie jetzt eine Hypothek aufnehmen wollen, werden Sie diese nicht bekommen, denn ab März 2023 liegt der Marktzins bei den großen kanadischen Banken bei etwa 5 %. Während der Pandemie fielen die Hypothekenzinsen stark und lagen bei etwa 2 %. Viele Menschen nutzten die Situation und nahmen Darlehen mit variablem Zinssatz auf. Jetzt, im März 2023, liegt er bei einer großen Bank bei etwa 6,25 %.

Wie hoch könnte der Geldunterschied in Abhängigkeit vom Zinssatz sein, wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 600.000 CAD auf Kredit kaufen und eine Anzahlung von 20 % oder 120.000 CAD leisten würden? Das heißt, Sie haben einen Kredit von 480.000 CAD aufgenommen. Während der Pandemie würden Sie bei einem Zinssatz von 2 % 2.033 CAD pro Monat zahlen, bei einem Zinssatz von 2,99 %, wie ich ihn jetzt habe, wären es 2.269 CAD, aber bei einem Zinssatz von 6,25 % wären es 3.141 CAD.

Wie Sie sehen, sind etwa 1.000 CAD pro Monat eine Menge Geld, und deshalb gibt es jetzt so viele unzufriedene Menschen in Kanada, die sich beschweren, dass das Leben hier teuer geworden ist. Einige von ihnen werden von variablen Zinsen zu festen Zinsen wechseln, weil man dort weniger zahlen muss. Aber wenn sie das tun, werden sie wahrscheinlich den Kürzeren ziehen. Denn in der Vergangenheit ist der Leitzins immer wieder gestiegen und gesunken, und jetzt wird er voraussichtlich wieder sinken. Ich kann mich irren, aber die Zeit wird es zeigen.

Bruch des Hypothekenvertrags

Als wir nach Kanada zogen, haben wir unsere Brücken nicht abgebrochen und die Wohnung zu Hause gelassen. Ich weiß nicht, wie viel sie wert ist, aber Sie könnten möglicherweise auf die Idee kommen, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen. Oder eine andere Bank wird Ihnen einen besseren Zinssatz anbieten. Allerdings können Sie dann kein Geld zurückzahlen oder den Vertrag kündigen. Sie müssen eine Vertragsstrafe zahlen, die sich durchaus auf mehrere zehntausend Dollar belaufen kann.

Bei einem festen Zinssatz ist die Vertragsstrafe höher als bei einem variablen Zinssatz. Das sollten Sie wissen, bevor Sie eine Hypothek abschließen und eine Amortisationszeit wählen. Wenn Sie zum Beispiel vorhaben, ein Haus zu kaufen, 3 Jahre darin zu wohnen und dann in eine andere Provinz zu ziehen, wie wir es getan haben, sollten Sie keine 5-jährige Amortisationszeit mit festem Zinssatz wählen.

Als wir in Québec lebten, gefiel mir dort alles außer Französisch. Nachdem die zweijährige Amortisationszeit abgelaufen war, änderte ich den Zinssatz in einen variablen Zinssatz. Dadurch war es möglich, unser Haus zu verkaufen und die Hypothek mit einer geringen Vertragsstrafe abzuschließen. Und das Haus in Ottawa war bereits unter einem neuen Vertrag.

Der Kauf einer neuen Wohnung und die Wahl einer Bank

Ich erinnere mich jetzt daran, wie schwierig es war, all dies zu tun. Erstens war da die Pandemie, und die Polizei stand an der Grenze zwischen den Provinzen und ließ niemanden ohne triftigen Grund einreisen. Zweitens waren fast alle Einrichtungen wegen der Quarantäne geschlossen. Und drittens war überhaupt nicht klar, was mit den Immobilienpreisen passieren würde. Unser Immobilienmakler befürchtete zunächst, dass der Käufer unseres alten Hauses aus dem Geschäft aussteigen könnte, und dann hatten wir Angst, dass der Verkäufer des neuen Hauses seine Meinung ändern würde. Aber alles ging gut aus.

Wenn Sie keine Vertragsstrafen zahlen, aber trotzdem den Kredit schnell abbezahlen wollen, bietet meine Bank die Möglichkeit, einmal im Jahr bis zu 10 % des Hypothekenbetrags aufzuschlagen und eine doppelte Zahlung pro Monat zu leisten. Ich habe festgestellt, dass eine vorzeitige Abzahlung der Hypothek nicht wirklich von Vorteil ist. Vor allem, wenn die Zinsen niedrig sind. Ein einfaches Beispiel: Ich habe für mein erstes Haus etwa 2 % Zinsen gezahlt, und die Inflation lag bei etwa 3 %. Jetzt liegt die Inflation in Kanada bei etwa 6 %.

Das kanadische Bankensystem gilt als eines der sichersten der Welt. Kanada wird von den großen sechs Banken beherrscht: TD Bank, RBC, Bank of Montreal, Bank of Nova Scotia, CIBC, und National Bank of Canada. Ich habe Konten bei drei verschiedenen Banken, denen ich wirklich vertraue, und ich habe bei den Großen Sechs Kredite aufgenommen.

Aber es gibt auch kleinere kommerzielle Institute, bei denen Sie eine Hypothek aufnehmen können, und zwar zu einem niedrigeren Zinssatz und mit günstigeren Bedingungen für die Vertragsauflösung. Der 5-jährige feste Zinssatz wird zum Beispiel zu 4,44 % angeboten, während der variable bei 5,55 % liegt.

Kleine Anzahlung

Ich habe versprochen, Ihnen zu sagen, wie viel Sie für Ihre Hypothek zahlen würden, wenn Sie weniger als 20 % zahlen würden. Nehmen wir an, das Haus ist dieselben 600.000 CAD wert, aber Sie haben nur 10 % oder 60.000 CAD. Ich bin sicher, wenn Sie mit Ersparnissen nach Kanada gezogen sind oder beide Ehepartner arbeiten, können Sie diesen Betrag in ein paar Jahren mit Ersparnissen zurücklegen.

Runden wir den Hypothekensatz auf 5 % auf, so ergibt sich eine monatliche Zahlung von 3.238 CAD, dem höchsten Betrag in diesem Artikel. Daraus können wir schließen, dass eine kleine Zahlung die monatlichen Raten erhöht und die zusätzlichen Kosten in die Versicherung fließen.

Wenn Sie andererseits ein vergleichbares Haus mieten, das 600.000 CAD kostet, werden Sie sicher deutlich mehr als 3.000 CAD zahlen. Wenn Sie zu den Hypothekenzahlungen noch Haus— oder Eigentumswohnungsversicherungen, Stadtsteuern, Gas, Wasser und Strom hinzuzählen, werden aus 3.238 CAD schnell 4.000 CAD oder sogar mehr. Wir haben einen Artikel zum Vergleich von Wohnungskauf auf Kredit und Miete, den Sie unbedingt lesen sollten, um das Problem zu verstehen.

Wie Sie die besten Hypothekenkonditionen finden

Wir haben unser erstes Haus auf Kredit gekauft, ohne wirklich zu verstehen, wie alles funktioniert. Unser Makler gab uns einfach den Kontakt zu einem Bankmanager, der unsere Muttersprache sprach und alles für uns arrangierte. Alle großen Banken haben in etwa die gleichen Bedingungen, aber der Nachteil ist, dass sie als erstes auf die Höhe der Zahlung achten. Ich kann mich nicht erinnern, dass mir etwas über die Bedingungen für eine Vertragsauflösung gesagt wurde. Und das ist wichtig.

Wenn ich jetzt mein erstes Haus in Kanada kaufen würde, würde ich mich wahrscheinlich an einen unabhängigen Hypothekenmakler wenden. Das ist eine Person, die mit Dutzenden von Banken und Finanzinstituten zusammenarbeitet. Sie können eine maßgeschneiderte Lösung für Ihre Situation erhalten. Beachten Sie, dass die Kreditrate für Sie nicht teurer wird, wenn Sie sich an einen Hypothekenmakler wenden. Das ist die Art und Weise, wie das kanadische System funktioniert.

Wir sind zum Beispiel Vertreter mehrerer Sprachschulen und vieler Universitäten und Colleges in ganz Kanada. Wenn Sie sich über uns für Sprachkurse oder Studienprogramme bewerben, erhalten Sie oft einen Preisnachlass oder ein Stipendium und Unterstützung bei möglichen Problemen.